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有人买了无产权车位,有人车位“图片仅供参考”?还有的被开发商转卖……

2021-09-01   

如今,大多数购房者在买房时会考虑买个车位,但在车位买卖的过程中,业主与开发商之间,因车位引发的纠纷是花样百出

近日,萧山法院整理了几个典型案例,从中了解车位买卖涉及的那些法律问题。

1. 人防车位?产权车位?留心!两者性质大不同

2017年,吴先生和某开发商签订了一份《车位买卖协议》,从开发商处购买了一个车位,价款为15.5万元。吴先生付清全部车位款后,开发商将车位、车位证交付给了吴先生,车位证下方备注栏注明了该车位为人防规划区域,不得办理所有权证。过了好几天,吴先生才意识到自己买的是人防车位。

吴先生表示,在签订合同时,开发商并未将此事特别告知自己,所以他认为该《车位买卖协议》无效,于2019123日将开发商诉至法院,要求撤销双方签订的《车位买卖协议》,退还已付的15.5万元,并支付相应利息损失。法院审理后认为,开发商依法投资建设商品房地下防空设施,其对该地下防空设施依法享有使用管理及获取收益的权利,故依法判决驳回了吴先生的诉讼请求。

那么,究竟什么是人防车位人防车位不能买吗?

人防车位是开发商根据《人民防空法》的要求建设的防空地下室,然后将之改造成地下停车位,这类车位称之为人防车位。这样的人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。战时,人防办可免费征用此类车位作为地下人防工程。

而大家口中常说的产权车位是指建筑区划内,规划用于停放汽车的车位。此类车位的归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。而根据土地规划性质的不同,即使同属于地下空间的车位也可能有建筑规划车位与人防车位的的区别。

这个案子中,吴先生在收到《车位证》时应当知晓车位为人防车位,但吴先生没有尽到审慎义务;《国防法》《人民防空法》等相关法律法规并没有明确规定,作为人防工程设施的使用权禁止转让,所以开发商转让车位使用权的行为不违反法律、行政法规等。也就是说,双方针对人防车位签订的《车位买卖协议》成立并合法有效,吴先生同样享有该车位的专属使用权。

这里要提醒广大市民,因停车位的特殊性,我国尚未建立统一的车位权属登记制度,只有部分地区地方性法规明确了停车位的登记办法。实际上人防车位也属于地下车位的一种,除了遇到战争情况时,人防车位要作为人防工程,其车位功能受影响之外,一般情况下人防车位的使用功能不受影响。开发商作为人防车位的建设者,对人防车位享有管理、收益等权,有权与购买人约定人防车位使用权的出租或转让。

2. 车位也玩“图片仅供参考”?法院认定格式条款无效

2017年,小许与某开发商签订《车位使用权购置协议》一份,购买了一个车位,价格为23万元。因为是期房,小许根据楼盘车位布置图选定了1-007号车位。据开发商提供的图纸显示,该车位左侧车头、车尾分别有两根柱子,但不会影响使用。两年后,小许拿到了商品房和车位。可在验收车位时,小许发现,车位左边变成了三根柱子。经过停车实验,主驾驶车门或主驾驶后排车门中至少有一扇车门不能完全打开。

这已经影响正常使用了。懊恼的小许尝试与开发商沟通,却被告知无法为他更换车位。开发商还认为,车位布置图上提示有本图仅供示意参考,最终以实际交付为准等字样,自己并没过错。

202098日,小许将开发商诉至法院,要求开发商解除双方签订的《车位使用权购置协议》,并退还车位款23万元。法院审理后判决支持了小许的全部诉讼。

《消费者权益保护法》第二十六条第二款、第三款规定,经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式,作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定,不得利用格式条款并借助技术手段强制交易;格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的,其内容无效。

该案中,小许和开发商的《车位使用权购置协议》虽然没有对车位的具体位置及车位状况进行明确约定,但是楼盘的车位布置图同样体现着开发商对案涉车位所在位置及周边状况所作的说明,具体而且确定,直接影响了小许是否签订《车位使用权购置协议》。即使车位布置图未载入《车位使用权购置协议》,也应当视为合同内容。开发商应当根据车位布置图的约定向许某履行车位交付义务。车位布置图上提示本图仅供示意参考,最终以实际交付为准等字样属于格式条款,应属无效。

正是基于上述原因,小许不但解除了案涉协议,还重获这笔车位款。

3. 欠付管理费,开发商直接收回车位还卖给了他人?

与前两个案子不同,王先生的车位买卖过程中没有存在问题,问题出现在了车位交付后的那笔管理费上。20144月,王先生与开发商签订《地下车位使用权转让协议》二份,约定由开发商将2个地下车位转让给王某,车位价款合计42万元,因车位款已含在购房款中,王先生已完成支付。但在这份协议里,还另外约定了一些内容:王先生每年要支付给开发商1200元车位管理费,如王先生有欠付车位管理服务费或其他有关费用超过6个月等行为的,开发商有权无条件收回车位。

合同签订当日双方办理了车位交付手续,后因王先生一直拖欠车位管理费未付,开发商在未与王先生协商的情况下直接将案涉2个车位出让给了案外人。2020428日,王先生将开发商诉至法院,要求确认王某为案涉两个车位的使用权人。

法院审理后认为,王先生通过支付购房款的方式支付开发商车位对价共42万元,取得车位的占有、使用权利,虽然王先生无正当理由拖欠两个车位的物业服务费,但开发商提供的格式条款显然没有遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,排除了王某占有、使用车位的主要权利,所以应属无效,因此,判决确认王先生有权占有、使用案涉车位。

《民法典》第四百九十七条规定有下列情形之一的,该格式条款无效:……(二)提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利;(三)提供格式条款一方排除对方主要权利。

当下,车位和住房一样逐渐成为普通百姓,尤其是有车一族的必需品。法官提醒购买人在购买车位前要留意以下两点

如车位是在建车位,需在购车协议中明确所购车位的具体位置及面积大小,并附图备注;如车位已建完成,则应提前对车位进行勘察,测量,

另,车位不同于住房、车辆,目前我国尚未建立针对车位权属的登记制度,故购买人购买车位后应及时与出卖人协商沟通,在出卖人处及时变更登记,以防止权属争议的发生。


 
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